湾岸マンション市場に変化の兆し？金利上昇と価格調整の今
近年、都心部、特に港区や中央区、江東区の湾岸エリアでは、中古マンションの価格が右肩上がりに上昇してきました。投資マネーの流入や円安、超低金利といった要因が重なり、「高くてもさらに値上がりする」という期待感が市場を牽引していた時期が長く続きました。
しかし、2024年中盤頃から、この市場に大きな変化が現れ始めています。高額帯の大型マンションを中心に売り出し件数が急増し、それまで少なかった在庫が急速に積み上がる傾向が見られました。
在庫の増加と価格調整の実態
中央区・江東区の湾岸エリアでは、2024年中盤以降に中古マンションの在庫が急激に増加しました。直近では増加ペースが落ち着き、横ばい、あるいは微減へと転じているように見えます。
湾岸エリア（中央区）における中古マンション在庫の推移
湾岸エリア（江東区）における中古マンション在庫の推移
しかし、これは需要が急回復したためではありません。市場の実態を見ると、成約に至るまでに「値下げ」が行われるケースが一般化しています。特に2025年後半以降、湾岸エリアでは売主同士の価格競争が激しくなり、現在では平均して10％を超える値下げを経て成約することが一般的となっています。
湾岸エリア（中央区・江東区）における中古マンション成約時までの値下げ率
このデータは、現在の湾岸エリアでは、売り出し価格から約10％値下げした価格帯が、市場で受け入れられる「実勢価格」になっていることを示しています。
金利上昇が市場を変えた理由
このような市場の変化が2024年中盤から始まった大きな要因として、日本銀行によるゼロ金利政策の解除が挙げられます。政策金利が引き上げられ、「金利のある時代」へと移行したことで、住宅ローン金利も上昇傾向にあります。
湾岸エリアのような1億円を超える高額マンションが多い市場では、借入額が大きいため、わずかな金利上昇でも毎月の返済額や総返済額に与える影響は非常に大きくなります。これにより、これまで購入できていた層の一部が市場から離脱し、実需層の購入可能価格が低下していると考えられます。
また、国内外の投資家も金利上昇局面では慎重になります。借入コストの上昇は投資利回りを低下させ、将来の値上がり期待も縮小させるため、これまで価格を押し上げてきた投資需要も以前ほど積極的ではなくなっています。
10％の値下げは通過点に過ぎない可能性
日本銀行は今後も政策金利を段階的に引き上げる可能性があります。もし住宅ローン金利がさらに上昇すれば、購入できる層はさらに限定され、市場の流動性は一段と低下するかもしれません。
現在の平均約10％の値下げは、現時点の金利環境に対応するための第一段階の価格調整と捉えることもできます。今後も金利上昇が続く場合、市場が再び十分な流動性を取り戻すためには、現在以上の価格調整が必要となる可能性も十分に考えられます。
今後のマンション市場で重要な「流動性」
これからの湾岸マンション市場を分析する上で大切なのは、単純に価格が上がったか下がったかだけではありません。「どの程度値下げすれば成約しているのか」「販売期間は短くなっているのか」「価格調整を伴わずに在庫が減少しているのか」といった「流動性」の変化を確認することが、市場の本当の姿を把握する上で欠かせない視点となります。
湾岸エリアの市場は、これまでのような価格だけが上昇する局面から、市場参加者が受け入れられる価格まで調整しながら流動性を回復させる局面へと移行しています。マンションの資産価値を判断する際には、「いくらで売り出されているか」だけでなく、「いくらで売れ、どれだけスムーズに取引されているか」という流動性の視点を持つことが、賢い不動産取引につながるでしょう。
不動産の購入や売却を検討されている方は、福嶋総研のレポートや、マンションリサーチ株式会社が提供する全国14万棟 分譲マンション価格相場公開サイト『マンションナビ』などの情報を参考に、現在の市場の「本当の価値」を見極めることが重要です。
