首都圏中古マンション価格、本当に下落しているの？
「首都圏の中古マンション価格が下落局面に入った」というニュースを見て、住まい探しに不安を感じている方もいらっしゃるかもしれませんね。東日本不動産流通機構（REINS）の発表によると、2026年5月には首都圏の中古マンション成約㎡単価が73ヵ月ぶりに前年同月を下回り、6月も2ヵ月連続で下落しています。
しかし、このデータは首都圏全体の平均値です。実は、この数字の裏には、私たちが賢く住まいを選ぶための大切なヒントが隠されています。一体、何が起きているのでしょうか？
東京都心部で始まった価格調整
今回の価格下落の動きを詳しく見ていくと、最も特徴的な変化を見せているのが東京都です。特に、東京都の成約坪単価は2026年4月頃から明確な下落に転じており、その下落幅は神奈川県、埼玉県、千葉県と比べても大きくなっています。
さらに東京都内を細かく分析すると、この価格調整は主に都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）で起きていることが分かります。都心5区を除く他の23区では、成約坪単価は依然として高い水準を維持しており、大きな下落は見られません。
「値下げしても売れない」都心5区の現状
価格の動きだけでなく、市場の「流れ」を示す「販売期間」と「値下げ回数」という指標にも注目してみましょう。都心5区では、直近数ヶ月で値下げ回数が急激に増加しています。
通常、価格を下げれば購入希望者が現れ、販売期間は短くなるものです。しかし都心5区では、値下げ回数が増えているにもかかわらず、販売期間も同時に長期化しているのです。これは、「価格を下げても買い手がすぐには現れない」という状況、つまり市場の流動性そのものが低下していることを示唆しています。
このことから、都心5区では需給バランスが変化し、価格形成そのものが転換点を迎えている可能性が高いと考えられます。これまで価格上昇を牽引してきた超高額帯市場では、購入を検討する人々が価格に対してより慎重になっているのかもしれません。
実需エリアは底堅さを維持
一方で、都心5区を除く東京23区では、全く異なる市場環境が見えてきます。販売期間、値下げ回数ともに若干の上昇は見られるものの、その水準は依然として低く、高い流動性を保っています。
これは、実際に住むことを目的とした住宅取得ニーズが、引き続き堅調であることを示しています。住宅ローン金利が上昇しているとはいえ、生活利便性や通勤利便性の高いエリアでは、購入意欲のある層が依然として一定数存在し、需要が価格を支えていると言えるでしょう。
つまり現在の市場は、「首都圏全体が弱くなっている」のではなく、「超高額帯市場だけが先に調整局面へ入り、それ以外の実需市場は底堅さを維持している」という二極化が進んでいる状況です。
需要は周辺エリアへシフト中
さらに興味深いのは、首都圏全体に占める東京都の成約件数の割合が近年、徐々に低下していることです。これは、神奈川県、埼玉県、千葉県の成約件数の割合が相対的に増加していることを意味します。
価格が高騰した東京都から、比較的購入しやすい周辺三県へと需要がシフトしている可能性が高いと考えられます。金利上昇によって住宅ローンの返済負担が増加すれば、購入可能な価格帯は自然と下がります。その結果、同じ予算でより広い住戸を取得できる周辺エリアへ需要が移るのは、合理的な選択と言えるでしょう。
首都圏全体の流通量に大幅な落ち込みは見られないことから、「どこで買われているか」が変化していると捉える方が、市場の実態に近いと言えます。
まとめ：市場は「下落」ではなく「需要の再配置」！賢い住まい選びのために
今回の首都圏中古マンション価格の動きは、単なる「下落」ではなく、「需要の再配置」という構造変化が起きていると理解すると、今後の住まい選びのヒントが見えてきます。
最も価格水準の高い東京都、特に都心5区で価格調整が進み、その影響で首都圏全体の平均価格が押し下げられているのが現状です。一方で、実際に住むことを目的とした購入層が多いエリアでは、引き続き底堅い需要が維持されています。
今後も金利環境や住宅ローンの負担が変化すれば、この需要シフトはさらに進む可能性があります。そのため、これからの住まい探しでは、首都圏全体の平均価格だけで判断するのではなく、検討しているエリアの販売期間や値下げ回数、成約件数の変化などもあわせて分析することが、これまで以上に重要になっていくでしょう。
あなたのライフスタイルや予算に合ったエリアを見つけるために、ぜひこれらの情報を参考にしてみてくださいね。
調査概要と情報提供元
本記事は、マンションリサーチ株式会社による調査結果に基づいています。2023年1月から2026年6月までの期間、首都圏の中古マンション143,955事例を対象に、公開されている売出情報を収集し、統計処理を施して集計されました。
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