首都圏の在庫増加は「東京都心部」に集中
東日本不動産流通機構（REINS）のデータを見ると、確かに首都圏全体の中古マンション在庫は増加傾向にあります。しかし、この増加は首都圏全域で一律に起きているわけではありません。埼玉県、千葉県、神奈川県の中古マンション在庫はむしろ減少傾向にあり、現在の在庫増加は東京都、特に都心部に集中していることが明らかになりました。
この違いは、マンション市場を理解する上で非常に重要です。東京都心の高額マンションと、千葉県や埼玉県などの実需中心のマンションでは、購入者の属性も価格形成の仕組みも大きく異なります。そのため、全体平均だけで判断すると、局所的な変化を見誤る可能性があります。
都心5区とそれ以外の23区で異なる市場の動き
東京都内をさらに細分化し、都心5区（千代田区、中央区、港区など）とそれ以外の23区で「販売日数」と「成約までに必要となった値下げ率」の推移を比較すると、市場の動きが異なることが分かります。
都心5区では「値下げしても売れるまで時間がかかる」
都心5区では、直近で成約に至るまでの値下げ率が大きくなっています。つまり、売主が価格を下げなければ成約しにくいケースが増えているということです。
ところが、注目すべきは、値下げ率が上昇しているにもかかわらず、販売日数はむしろ増加している点です。通常、価格を下げれば購入者が増え、販売期間は短くなると考えられます。しかし、都心5区では、価格を調整しても売却までの時間が長くなっています。
これは、「値下げすれば売れる」という単純な市場ではなく、「価格を下げても購入者との価格目線が合いにくい」市場へと変化している可能性を示唆しています。特に都心5区には1億円、2億円を超える高額物件が多く、金利上昇による住宅ローンへの影響に加え、富裕層の投資判断や資産配分の変化も価格形成に影響を与えていると考えられます。
都心5区以外では「値下げによって流動性を維持」
一方、東京都23区から都心5区を除いたエリアでは、少し異なる動きが見られます。こちらも直近で成約までの値下げ率は上昇傾向にありますが、都心5区と大きく異なるのは、値下げを行うことで販売日数が一定程度維持されている点です。
このエリアは実需層の割合が高く、住宅ローンを利用して購入する世帯が多くなります。そのため、住宅ローン金利の上昇によって購入可能な価格水準が低下すれば、買主はより厳しい価格目線を持つことになります。その結果、売主側が価格を調整することで成約に至るという構造が生まれています。
「平均6400万円」という価格水準が示すもの
成約価格についても見てみましょう。都心5区を除く23区では、直近の成約価格が概ね6,400万円前後で推移しており、一つの価格水準でバランスしているように見えます。これは、実需層が中心となる市場において、住宅ローン金利の上昇などの環境を考慮した上で、すでに一定の価格調整が織り込まれている可能性を示しています。
一方、都心5区では価格のばらつきが大きく、全体としても価格が減少方向に動いています。これは、都心部の高額物件については、まだ市場が新しい価格水準を探している段階にあることを示唆しているかもしれません。
在庫増加の主役は「高額・大規模・タワーマンション」
さらに、売出価格8,000万円以上のマンションについて個別の在庫推移を確認すると、より明確な傾向が見えてきます。
東京都心部、特に千代田区、中央区、港区では、在庫が増加傾向にあるマンションが多く分布していることが分かります。一方で、都心部を取り囲む周辺エリアでは、在庫が大きく積み上がっているわけではありません。
そして、在庫が増加しているマンションには明確な共通点があります。それは、高額な大規模マンションやタワーマンションが多いということです。都心部には数百戸、場合によっては1,000戸を超えるような大規模マンションが存在するため、こうしたマンションの流動性低下が、東京都全体、さらには首都圏全体の在庫統計に大きな影響を与えていると考えられます。現在、価格調整の対象となっているのも、まさにこうした高額・大規模・タワーマンションが中心です。
あなたの住まい選びに活かすポイント
これらの分析を踏まえると、「首都圏全体で流動性が低下している」と一括りに考えるのは適切ではありません。マンション購入を検討する際は、以下の点に注目して情報収集を行うと良いでしょう。
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エリア: どのエリアで在庫が増えているのか、減っているのか。
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価格帯: どの価格帯の物件が影響を受けているのか。
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マンションタイプ: 大規模マンション、タワーマンション、実需向けマンションなど、ご自身のニーズに合ったタイプはどうか。
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市場の動き: 値下げによって売れているのか、それとも値下げしても販売期間が長期化しているのか。
特に現在のように金利が上昇し、高額物件ほど購入者層が限定される局面では、同じ東京都内であってもマンションごとの流動性に大きな差が生まれます。したがって、現在の市場を一言で「中古マンションが売れなくなった」と表現するのは早計です。
むしろ今起きているのは、市場全体の崩壊ではなく、都心の高額・大規模・タワーマンションを中心とした超局所的な流動性低下が、統計上の首都圏全体の在庫増加として表れている、という分析がされています。
今後の市場を見る上では、「在庫が増えた」という事実だけでなく、その在庫がどこに積み上がっているのかを見極めることが、賢いマンション選びの鍵となるでしょう。
調査を行った専門家
この詳細な市場分析を行ったのは、マンションリサーチ株式会社のデータ事業開発室で不動産データ分析責任者を務める福嶋真司氏です。
福嶋氏は早稲田大学理工学部を卒業後、大手不動産会社や建築設計事務所を経て、現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発を行っています。また、大手メディアや学術機関にもデータや分析結果を提供しています。
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